Планировка и как правильно сделать Перепланировку квартиры
С чего начинается ремонт?
Многие думают, что центром будущего ремонта является правильно подобранная строительная бригада, а дизайнер, это тот, кто выбирает цвет стен и не имеет к будущей перепланировке никакого отношения.
Это самое большое заблуждение!
И если вы уже начали работу со строителями, минуя этап работы с дизайнером, срочно начинайте поиск, потому что именно дизайнер занимается созданием вашей будущей идеальной планировки, с проработанной эргономикой пространства, в которой учтены все параметры проживающих, а еще соблюдены нормы (СНиПы и ГОСТы) так, чтобы вы могли согласовать перепланировку в Мосжилинспекции (МЖИ) и продать, при необходимости, вашу будущую недвижимость, не имея дополнительной головной боли.
У вашего застройщика есть Технический план?
А вы знали, что Технический план застройщика и Технический план БТИ (правильное название Техническая инвентаризация объекта) - это не одно и тоже. И первым делом, как только вы купили квартиру в новостройке и решили сделать перепланировку, вам нужно заказать Технический план БТИ.
Оказывается, до 2013 года застройщики ставили на учет недвижимость через Техническую инвентаризацию (Технический план БТИ) на основании ПП № 921 от 04.12.2000г., а вот уже после 2013г. года данное постановление и ряд нормативных актов по данной теме отменили на основании ПП № 546 от 27.06.2013г., и на текущий момент застройщики руководствуются системой кадастрового учета недвижимости.
Другими словами, застройщик обязан пройти процедуру регистрации недвижимости согласно принятых норм кадастрового учета, и по сути не обязан вам предоставлять Технический план БТИ за свои деньги, теперь это бремя уточнения параметров объекта (Техническая инвентаризация) ложится на ваши плечи и за ваши деньги. Здесь кстати и ответ, почему ранее покупая вторичное жилье, введенное в эксплуатацию до 2013 года, Технический план БТИ предоставлялся.
А зачем мне вообще Технический план БТИ?
Как минимум для того, чтобы уточнить текущие параметры объекта, так как квадратура и Технический план от застройщика могут немного "поплыть" при строительстве, и чтобы вам начать процесс перепланировки, нужно в первую очередь уточнить текущие параметры объекта до начала работ, и уточнить точную квадрату объекта.
Не касается вторичного жилья с уже имеющимся Техническим планом БТИ, если не проводилась перепланировка.
Если вы начнете ремонт до уточнения технических параметров объекта от БТИ, ваша планировка, если вдруг она не будет соответствовать Техническому плану от застройщика, будет по умолчанию считаться внесением изменений и в таком случае, даже если вы перепланировку не проводили, у вас не будет уточняющих документов от БТИ перед началом работ о том, что данная планировка соответствовала Технической документации от застройщика и являлась исходной.
Перепланировка и как её сделать.
И так с Техническим планом БТИ разобрались, осталось дело за малым понять, как сделать перепланировку. Давайте начнем с того, что вашу будущую планировку разрабатывает дизайнер на основании Технического плана от застройщика или от БТИ - лучше последнее, и этот процесс параллельный, но хорошо, если у вас уже есть Технический план БТИ на руках, так и вам спокойнее, и дизайнеру меньше придётся вносить корректировок, если обмеры не совпадут с Техническим планом от застройщика.
Что делает дизайнер помимо Планировочного решения:
Полный дизайн проект ~2-3 мес
Обмеры объекта
Обмерный план
Планировочное решение - вот оно!
План демонтажа
План монтажа
Концепция стилистики в виде коллажей
3D визуализация интерьера
План напольных покрытий
План потолков
План размещения осветительных приборов
План привязки осветительных приборов и выключателей
План размещения розеток и электрических выводов
План размещения кондиционеров
План размещения сантехнического оборудования с привязкой выпусков
План размещения дверей
Схема декоративной обработки стен
Развертка стен всех помещений
Ведомость площадей напольных покрытий
Ведомость площадей потолочных покрытий
Ведомости осветительных приборов и электрооборудования
Ведомость площадей отделочных материалов и дверей
Ведомость напольных и настенных покрытий санузла
Ведомость мебелировки и декоративных элементов
Список обширный, но речь сейчас про планировку, и если говорить только про нее, то дизайнер предоставляет вам 3-5 возможных вариантов планировочных решений, которые с одной стороны соответствую CНиПам и ГОСТам (чтобы её можно было согласовать в Мосжилинспекции), а с другой стороны отражает ваши пожелания, зонирование и эргономику пространства, вплоть до направления открывания дверей.
Проще говоря дизайнер - это тот человек, который выжимает из вашего будущего интерьера максимум допустимых вариантов планировочных решений, соблюдая нормы и ваши пожелания, с поправкой на бюджет.
Так и что дальше с этим делать?
У нас на руках два плана (делаются параллельно):
Технический план БТИ - 30 раб. дней
Планировочное решение от дизайнера - 14 раб. дней
Теперь нам необходимо снова обратится в БТИ, чтобы заказать у них услугу
Проектирование перепланировок - 40 раб. дней
В рамках данной услуги будет подготовлен пакет документов, Проект перепланировки квартиры и Техническое заключение о перепланировке квартиры, и делается это на основании выше указанных двух документов, Технического план БТИ и Планировочного решения от дизайнера.
Далее оформляется доверенность в адрес БТИ, на предоставление интересов в Мосжилинспекции (МЖИ), где специалисты за вас подадут пакет документов, чтобы получить распоряжение МЖИ на проведение ремонтных работ согласно нового Планировочного решения, которое вам разработал дизайнер.
Распоряжение МЖИ на проведение ремонтных работ - 20 раб. дней
На этом у нас заканчивается подготовительный этап, и мы можем переходить к ремонтным работам получив разрешение МЖИ.
Весь процесс до получения разрешения МЖИ занимает ~4 месяца
Итого у нас есть вся необходимая разрешительная документация от БТИ и МЖИ, утверждённая перепланировка и полный дизайн проект будущего интерьера, для начала ремонтных работ строителями. В процессе ремонтных работ еще потребуется обращаться в БТИ, за услугой надзора скрытых работ (если таковые имеют место быть - знает дизайнер), а именно:
Получение Актов скрытых работ (гидроизоляция и шумоизоляция)
Срок получения актов здесь не указывается, так как данная услуга оказывается в процессе проведения ремонтных работ и по сути на срок ремонта и согласование не влияет. И здесь мы выходим уже на финальную прямую и снова обращаемся в БТИ, но только за тем, чтобы через них получить в МЖИ:
Акт о завершении перепланировки - 20 раб. дней
И вот, казалось бы, что еще нужно, чтобы наконец-то просто закончить и так не простой ремонт, вы не поверите, осталось буквально несколько шагов и все они лежат через все тот же БТИ, а именно получить:
Технический паспорт квартиры в БТИ - 12. раб. дней
Кадастровые работы для внесения изменений в ЕГРН (сделать не позднее 6 мес. от даты согласования перепланировки МЖИ, иначе придется еще доплатить за новый выезд инженера на объект).
Ура! Поздравляем!
- Вы успешно прошли этот Ад вместе со студией интерьерного дизайна ZAKRI ART
Настоятельно рекомендуем вам начать весь этот процесс до того, как вы начнете ремонт, иначе в противном случае МЖИ попросту не выдаст вам разрешение на проведение ремонтных работ, а если вы уже в ремонте, и у вас внесены изменения, которые, например, нарушают нормы, то МЖИ может потребовать восстановить исходные параметры объекта и даже обратиться в суд, если данное требование будет проигнорировано.
А если у меня уже сделан ремонт?
В первую очередь все зависит от того, делали ли вы перепланировку, если нет, то по сути вам достаточно заказать Техническую инвентаризацию объекта, где инженер сверит все точки и выдаст вам Технический план БТИ. Но как мы писали выше, такой план лучше заказывать перед началом ремонтных работ, так как если у застройщика "поплыла" немного квадрату и Технический план застройщика не совпадет с реальным Техническим планом БТИ, то вас ждет согласование изменений, как если бы вы сделали перепланировку, не говоря уже про скрытые работы на которые требуются соответствующие Акты, без которых МЖИ может потребовать вскрыть некоторые узлы вашего новенького ремонта, чтобы удостовериться в том, что гидроизоляция и шумоизоляция сделаны в соответствии с нормами.
Если перепланировку все-таки сделали, то сценарий более рискованный, но и такие проекты согласовываются, если не нарушены нормы и заказаны в процессе ремонта соответствующие Акты скрытых работ, то можно обратится в БТИ, чтобы они сделали Технический план БТИ - вашей новой планировки (перепланировки). Но как мы писали ранее, лучше до ремонта заказать Технический план БТИ, чтобы сначала сверить его с Техническим планом от застройщика, а уже когда вы сделаете ремонт, тоже БТИ могло отметить красные линии внесенных изменений и выдать вам новый Технический плана БТИ, с которым уже можно будет обратиться в МЖИ, для согласования внесенных изменений.
Последний сценарий очень и очень не предсказуемый, так как вы сами должны понимать, что все будет зависеть не только от соблюдения норм, но и от того, как на эти нормы посмотрит инженер согласующий данный проект, и вот уже здесь сроки, стоимость и результат просто непредсказуемы, по этому настоятельно рекомендуем вам, согласовывайте перепланировку перед началом ремонтных работ, чтобы не иметь лишних трат и головной боли по факту сделанного ремонта, тем более продажа квартиры с несогласованной перепланировкой может в будущем вызвать у вас сложности с поиском покупателей.
- Читайте наши новые статьи, где мы делимся самым сокровенным из мира дизайна!
Мы в соц сетях - Подпишись!